[서울=뉴시스]이종성 기자 = 서울 25억원 초고가 아파트 10채 중 8채가 강남3구(강남·서초·송파)에 집중된 것으로 나타났다. 세금 부담으로 다주택자들의 처분이 늘어난 데다 대출 규제로 고가 주택 진입이 제한되며 강남3구 아파트 가격이 하락하는 반면, 중저가 단지가 밀집한 외곽 지역은 상승 흐름을 보이면서 서울 아파트 시장 전반에 '키 맞추기' 장세가 나타나고 있다.

27일 부동산R114가 서울 아파트 156만8029가구의 인공지능(AI) 시세를 분석한 결과, 25억원 초과 아파트 23만7495가구 가운데 80.3%에 해당하는 19만590가구가 강남3구에 집중된 것으로 집계됐다.

반면 15억원 이하 아파트 102만1097가구 중 강남3구 비중은 6.2%(6만3334가구)에 그쳤다. 해당 가격대 물량의 35.1%(35만7983가구)는 '노도강(노원·도봉·강북)'과 '금관구(금천·관악·구로)' 등 외곽 6개 자치구에 몰려 있는 것으로 나타났다.

특히 도봉구는 전체 6만3645가구 가운데 15억원 초과 주택이 단 한 가구도 없었으며, 강북·금천·관악 등 나머지 5개 구 역시 15억원 가격대 물량이 수십~수백 가구 수준에 그쳐 사실상 0%에 수렴했다.

이 같은 고가 아파트 쏠림 현상은 시장의 매물 흐름으로도 이어지고 있다.

강남권은 지난해 6·27 대책 이후 고가 주택 진입 장벽이 높아지면서 매물 적체가 심화되고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 대책 발표 이후 서초구는 80.7%, 강남구 63.5%, 송파구 48.9% 수준으로 매물이 크게 증가했다.

반면 중저가 단지가 밀집한 강북구(-29.1%), 구로구(-22.3%), 노원구(-12.7%) 등은 실수요 유입으로 매물이 뚜렷하게 감소했다.

매물 증가와 대출 규제 영향이 겹치며 강남3구 집값은 약세를 이어가고 있다.

한국부동산원의 3월 넷째주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 송파구 매매가격은 전주 대비 0.17% 하락해 서울에서 가장 큰 낙폭을 기록했다. 강남구(-0.13%)와 서초구(-0.07%)도 하락 폭이 확대되며 5주 연속 내림세를 나타냈다.

반면 15억원 이하 물량이 많아 대출 한도 내 접근이 가능한 외곽 지역은 매수세가 이어지며 상승 흐름을 보이고 있다. 노원구가 0.24% 상승했고, 구로구(0.20%), 은평구(0.17%) 등도 실수요 중심 거래가 이어지며 오름세를 유지했다.

대출 한도에 제약을 받는 고가 시장과 상대적으로 진입이 용이한 중저가 시장 간 '키 맞추기' 흐름이 서울 아파트 시장 전반으로 확산되는 모습이다.

전문가들은 이러한 흐름이 당분간 이어질 것으로 보고 있다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "중하위 지역은 가격 저항이 상대적으로 낮고 세 부담도 적어 실수요자 매수세가 꾸준히 이어질 수 있다"며 "양도세 중과유예 종료 이후에도 세제·금융·부동산 정책이 결합된 추가 규제 가능성이 있어 시장은 당분간 불확실성 속에서 등락을 반복하는 변동성 장세를 보일 것"이라고 전망했다.


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