[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 폭우로 한 차례 연기됐던 윤석열 정부 첫 주택공급대책이 16일 발표된다. '250만가구+α(알파)'라는 대선공약이 구체화되는 동시에 '반지하 대책'도 포함될 전망이다.

상당 부분은 전임 정부의 물량을 승계하는 만큼, 물량의 규모보다는 방식이 포인트가 될 것으로 보인다. 공공주도의 공급 대신 정비사업 규제 완화 등을 통한 민간의 참여에 방점이 찍힐 것이란 게 부동산 업계의 예측이다. 그간 재건축·재개발 사업의 발목을 잡는 각종 규제로 도심 공급이 원활하지 않았다. 부동산 시장의 관심은 '규제 대못 뽑기'에 집중되고 있다.

◆재초환·안전진단·용적률 규제 어떻게 푸나

국토교통부가 이날 내놓는 대책에서 가장 주목을 받는 부분은 '재건축초과이익환수제(재초환)'다. 재건축이 끝난 후 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내는 제도다. 2006년 도입 이후 유명무실해졌다가 문재인 정부에서 부활했다. 아직까지는 고지서대로 부담금을 납부한 단지는 없지만, 제도가 개편되지 않으면 재건축이 완료된 서울 강남구와 서초구 등에서는 가구당 수 억원의 부담금을 내야 하는 상황이다. 초과이익 산정 시 기준이 되는 재건축 사업의 '개시 시점'을 조합설립인가 이후로 미루고, 부담금 기준금액도 높이는 방안이 예상된다.

'1기 신도시 특별법'도 베일을 벗는다. 1990년대 초중반 입주한 1기 신도시는 입주 30년이 지나거나 곧 도래해 지역 전체가 한꺼번에 재건축 연한이 되는 상황이다. 1기신도시는 중층 아파트의 비중이 커 기존 용적률을 적용하면 사업성이 크지 않다. 이에 용적률을 최고 500%까지 완화하되, 이로써 증가하는 집은 임대주택 등으로 공급하는 방안이 도입될 수 있다.
 
국회와의 소통 없이 시행령 만으로도 가능한 안전진단 기준 완화에도 관심이 쏠린다. 2018년 안전진단 평가항목 중 구조 안전성 가중치를 50%로 강화하고, 주거환경 가중치를 15%로 낮춘 이후 안전진단을 통과한 단지는 5곳에 불과하다. 정부는 가중치를 기존과 비슷한 수준으로 되돌릴 가능성이 높다.

수년간의 집값 상승세가 정점을 찍고 내려오고 있고, 한국은행이 처음으로 빅스텝(기존금리 0.5%포인트 인상)을 단행하는 등 금리인상이 가파르게 진행돼 대출을 받아 집을 사기도 어려워 졌다. 수요가 급감하면서 기존 거래가보다 가격을 낮춘 급매물만 거래되는 등 주택시장이 얼어붙었다.

정부가 규제완화를 통한 민간공급을 내세울 수 있는 이유는 이처럼 현재 집값이 조정기를 거치고 있기 때문으로 해석된다. 수요자의 관망세가 한동안 지속될 것이란 예상이다. 규제를 풀어도 시장에 바로 영향을 미치기 어려운 지금이 정책 손질의 적기라는 의견이 나온다.

◆반지하 전면 금지 vs 다 없애면 어디 가서 사나

국토부는 또 최근 폭우로 반지하 가구에서 인명피해가 발생한 만큼, 관련 해결책도 대책에 담을 예정이다. 원희룡 국토부 장관은 지난 10일 서울시 상도동 반지하 방을 방문해 "비극이 두 번 다시 발생하지 않도록 주거환경정비·도시계획·스마트기술 등 정부가 가진 모든 역량을 총결집해 주거취약계층의 안전 강화를 위한 근본적 대책을 마련해야 한다"고 강조했다.

다만 '반지하 금지'를 내세운 서울시와는 결이 다를 수 있다. 서울시는 주거 목적의 지하·반지하를 전면 불허하고, 기존 반지하 주택에 대해서도 일몰제를 추진하기로 한 바 있다.

이에 대해 원희룡 국토부 장관은 지난 12일 자신의 사회관계망서비스(SNS)에 "반지하를 없애면 그 분들은 어디로 가야 하느냐"며 "먼 거리를 이동하기 어려운 노인, 환자들이 실제 많이 살고 있는데, 이분들이 현재 생활을 유지하며 이만큼 저렴한 집을 구하기는 쉽지 않다"고 지적했다.

원 장관은 "지금 가장 중요한 것은 반지하 거주민들의 안전을 보장하고 주거환경을 개선할 현실적 대책"이라며 "당장 필요한 개보수 지원은 하되, 자가·전세·월세 등 처한 환경이 다르기에 집주인을 비롯해 민간이 정부와 함께 움직일 수 있는 실효적 방안을 마련해야 한다"고 강조했다.


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