[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = "10년 넘게 끌고 가야 하는 사업인데 연평균 주택가격 상승률을 1.5%로 제한한다고요? 글쎄요. 사업에 참여할 유인이 아직까지는 보이지 않네요." (한 대형건설사 관계자)

무주택 실수요자를 위한 '누구나 집'의 시범사업이 본 궤도에 올랐다. 입주자는 집값의 10%만 보증금으로 내면 10년 동안 시세보다 낮은 임대료로 거주하다 최초 확정된 가격으로 분양받을 수 있는 제도다. 10년 뒤 집값이 큰 폭으로 올랐다면 시세차익을 손에 쥘 수 있고, 그렇지 않다면 분양을 포기할 수 있어 손해 볼 게 없는 장사인 셈이다.

반면 민간 사업자들은 수익이 크지 않고, 10년 뒤 주택 경기를 내다보기 어려운 상황에서 미분양 아파트까지 떠안을 가능성이 있어 참여 메리트가 크지 않다는 입장이다. 건설사들의 참여 여부에 따라 사업의 흥행이 달려 있는 만큼 정부가 어떤 인센티브를 제시할 지 주목된다.

7일 국토교통부 등에 따르면 인천 검단, 의왕 초평, 화성 능동 등 6개 사업지에 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택(누구나 집)' 공급을 위한 사업자 공모를 8일부터 시작한다.

누구나 집은 청년·신혼부부 등 무주택자에게 저렴한 가격으로 내 집 마련 기회를 제공하고 주거서비스 사업모델을 바탕으로 부가가치 창출을 목표로 하는 새로운 유형의 주택이다. 이 정책은 지난 6월 더불어민주당 부동산특별위원회가 공급대책의 일환으로 내놨다. 송영길 더불어민주당 대표가 인천시장 재직 당시인 2014년 도입한 바 있다.

분양가격 10% 수준의 보증금을 내고 일반공급은 주변 시세의 95% 이하, 특별공급은 85% 이하의 저렴한 임대료로 10년간 살 수 있다. 임대 종료 후 사업초기에 사전 확정된 분양전환가격으로 무주택 임차인에게 우선 분양한다. 입주 때 10년 뒤 분양가격이 미리 정해지기 때문에 분양가 이상의 시세차익이 발생하면 개발이익을 사업자와 임차인이 공유해 시세차익도 볼 수 있다.

분양가는 사업자가 공모기관에서 정한 분양전환가격의 상한 범위 내에서 제시하는데, 상한선은 사업 착수시점부터 분양시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한다.

국토부는 "민간사업자의 의견을 들었더니 사업 참여를 위해서는 내부수익률(IRR) 5% 이상을 확보할 필요가 있다고 했다"며 "연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용할 경우 5% 이상 확보가 가능할 것으로 예상된다"고 설명했다.

하지만 건설사들 사이에서는 정부가 주택가격 상승률을 너무 보수적으로 제시한 것이 아니냐는 볼멘소리가 나온다.

한 대형건설사 관계자는 "건설사 입장에서는 자금이 오래 묶이는 장기임대 자체가 선호하는 사업 형태가 아닌데다가 연 1.5%를 적용한다면 이익이 너무 적다고 판단된다"며 "과거 (박근혜 정부 시절) 뉴스테이 사업보다 안 좋은 조건인데 참여를 유도할 만한 인센티브가 보이지 않는다"고 말했다.


뉴스테이의 경우 8년간 의무임대 후 분양전환시 발생한 시세차익을 사업 시행자가 가져가는 방식이었다면, '누구나 집'은 시행자의 수익이 제한돼 있다.

이 관계자는 "정부가 안정적 사업 진행을 위해 정책자금을 투입해 저리 대출 등을 알선하거나 용적률을 완화하는 등의 유인책을 제시해야 건설사들이 관심을 가질 것"이라고 덧붙였다.

또 다른 대형 건설사 관계자는 "수익이 적다보니 대형 건설사들이 들어갈 만한 사업인지에 대해서는 의문이고, 중소·중견 건설사들은 관심을 가질 만한 사업"이라고 봤다. 이 관계자는 "분양전환형이다보니 입주자들도 유명 브랜드를 원하고, 정부 역시 대형 건설사들이 들어와 흥행하는 것을 바랄텐데 지금까지의 발표로 봐서는 참여 유인이 보이지 않는다"고 판단했다.

분양시점에 주택경기가 꺾일 경우 임차인들은 분양을 포기하면 리스크가 없지만, 건설사들은 그 손해를 떠안아야 한다는 점을 지적하는 의견도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 선임연구원은 "입주자는 주택가격이 상승했을 경우 분양을 선택해 이익을 얻을 것이고, 하락했다면 분양을 받지 않음으로서 손실회피가 가능해 위험 요소가 없다"며 "민간 업체는 분양전환 시 수익상한은 제한되지만 분양시점 집값이 하락할 경우에 대한 안전장치는 없다"고 짚었다.

이 같은 우려에 국토부는 "개발사업 특성상 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하다"며 "다만 사업 완충률 확보를 위해 손실이 발생하더라도 공적재원인 기금손실은 최소화하도록 관리하고 공실 리스크에 대한 면밀한 관리를 통해 손실발생 가능성이 최소화하도록 노력할 것"이라고 했다.


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