9.13대책 발표후 서울집값 숨고르기
무주택자 담첨확률 높이면서 청약시장 뜨거워
11월경 청약규제 강화에 막차 타려는 1주택자 몰려
분양가상한제 '위례' 분양가 주변보다 저렴 예상
서초 우성1차 등도 주목…일반분양가 조율로 분양지연 가능성도
반면 정부가 분양권·입주권 소유자를 무주택자에서 제외하는 등 무주택자들의 청약 당첨 확률을 높여주면서 하반기 청약시장은 반대로 뜨겁게 달아오를 조짐이 보이고 있다.
28일 한국감정원에 따르면 서울아파트 매매가격 주간 상승률은 지난달 마지막주인 27일 0.45%에서 이달 첫째주 3일까지 0.47%까지 올랐다가 대책이 나오자 셋째주인 17일에는 0.26%로 상승폭이 줄었다.
아직 하락 전환되지는 않았지만 정부의 발표이후 한동안 계속된 수억원의 호가 상승과 계약 파기 등의 이상 과열현상도 줄어드는 모양새다. 전문가들은 당분간 매도자와 매수자간의 치열한 눈치싸움이 벌어지면서 집값 급등세가 누그러들 것으로 예상하고 있다.
반면 신규 분양시장은 뜨겁다. 그동안 정부대책 발표로 인해 분양을 미뤘던 알짜단지들이 하반기에 쏠리면서 연말까지 3개월간 전국적으로 12만가구가 넘는 아파트가 분양될 예정이다.
특히 정부 대책으로 1주택자에 대한 청약규제가 11월쯤 강화될 예정이어서 인기지역의 경우 규제 적용전 막차를 타려는 1주택자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다.
실제 부동산114에 따르면 10~12월 전국의 아파트 분양 예정 물량은 12만1970가구에 달할 것으로 집계됐다. 10월 3만3265가구, 11월 4만2800가구, 12월 4만5905가구가 예정돼 있다.
전년 같은기간에 비하면 2배 가량 많다. 인기 있는 수도권 물량 역시 전체 절반가량을 차지한다.
무엇보다 이번 하반기에는 3년만에 위례신도시에서 새 아파트가 분양되면서 청약 대기자들의 관심이 높은 상황이다.
위례신도시가 있는 하남은 8·27대책으로 투기과열지구에 지정되면서 대출 등을 받기가 까다로워졌지만 공공택지내 아파트라 분양가상한제가 적용되면서 주변시세보다 낮게 책정될 가능성이 높아 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 일명 '로또 분양'이라고 불리는 단지들이 속출할 것으로 보인다.
실제 다음달 분양시장에 나오는 경기 하남시 학암동 '위례포레자이'(559가구)의 경우 3.3㎡당 분양가는 1600만~1800만원대로 시세보다 1000만원이상 저렴할 것으로 보인다.
현재 정부는 전용면적 85㎡ 초과 중대형 면적의 50%를 추첨제로 공급하고 있다. 이 공급분에는 무주택자와 유주택자의 구분이 없다. 하지만 정부가 연내 공급 규칙을 개정해 무주택자 비중을 50~70%까지 높이는 방안을 검토중에 있어 개정 전 막차를 타려는 1주택자들도 위례 청약시장에 대거 몰릴 것으로 전망된다.
대출 규제도 무주택자에겐 유리하다. 무주택자는 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 경우 종전대로 투기지역과 투기과열지구에서 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각 40%씩, 조정대상지역에서 LTV 60%, DTI 50%가 적용된다.
규제지역내 공시가격이 9억원(시가 약 13억원)을 넘는 주택을 구입할때에도 2년내 전입 등 실거주 요건을 충족하면 대출이 허용된다.
반면 1주택자의 경우 중도금 대출시 '준공후 소유권 이전일로부터 2년내 기존 보유한 주택을 처분한다'는 약정을 해야 대출이 가능하다.
위례 이외에 서울 인기지역의 분양도 예고돼 있다.
서초구 서초동 우성1차 재건축아파트인 '래미안 리더스원', 동대문구 용두동 'e편한세상 청계센트럴포레', 전농동 '청량리역 롯데캐슬', 은평구 응암동 '현대힐스테이트 녹번역', 수색동 'DMC SK뷰', 동작구 사당3구역 재개발 '푸르지오' 등이다.
다만 주택도시보증공사(HUG)와의 일반분양가 조율 등의 문제로 분양이 내년 이후로 늦어질 가능성도 없지 않다.
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "기존 주택시장의 경우 대출 규제 여파로 호가가 떨어지고 물량도 없어 수요자들이 구하기 힘든 상황"이라며 "청약시장은 무주택자가 진입할 수 있는 루트가 확대돼 수요가 몰릴 수 있다"고 말했다.
kmk@newsis.com