"규제로 상승 억제한 것"…강남 등 일부 지역 상승반전 예측도
보유세 인상 등 추후 정책카드에 주목…"보완대책도 마련해야"
지난달에는 '부동산 불패신화'의 주역인 강남·서초·송파와 강동, 이른바 강남4구의 아파트 매매가가 7개월만에 하락 반전하고, 하락세가 4주 연속으로 이어지고 있다.
10일 전문가들은 역대 어느 정부보다도 강력한 문재인 정부의 부동산 규제 의지로 시장이 안정 국면에 진입한 것으로 평가하고 있다.
권대중 대한부동산학회장은 "강남 집값은 오르지 않고, 향후 재건축 규제 완화 등의 호재가 없다면 하향 안정세로 갈 것"이라고 말했다. 권일 부동산인포 팀장도 "집 매도가 급한 사람은 이미 3월에 다 처분했고, 집에 투자하려는 사람도 입장에서 굳이 서두를 필요가 없기 때문에 거래가 줄고 있다"며 "가격이 좀 더 빠질 것"이라고 설명했다.
다만 규제로 집값 상승을 억누르고 있다는 점에서 불안한 흐름을 보일 것이라는 의견도 있다.
문재인 정부는 지난 1년간 '집값 안정'을 목표로 숨가쁘게 각종 부동산 정책을 도입해왔다. 지난해 기준금리 1.25%의 '초저금리 시대'를 마감하고, 올해 초 신 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력심사제)가 잇따라 시행되자 예전만큼 대출받기가 쉽지 않게 됐다. 또 지난달 4월부터 다주택자에 대해 양도세를 최대 62%(3주택자 기준) 중과하기로 하자 집 팔려는 사람과 사려는 사람간의 눈치싸움이 벌어지고, 거래도 뚝 끊겼다.
반면 올해 전국에 사상 최대 규모인 44만 가구의 신규 아파트가 입주 중이거나 준공을 앞두고 있어 공급과잉 우려도 나온다. 집 수요자들의 관망세는 더욱 커지고 있다.
하지만 정부 정책이 주택 가격 상승을 억누르고 있어, 일정 시기가 지나면 일부 지역을 중심으로 되려 크게 튀어오를 수도 있다는 시각도 있다.
함영진 직방 데이터랩 센터장은 "지금은 규제 때문에 거래가 둔화되고 가격도 일정부분 조종되고 있지만 그것을 완전히 안정됐다고 보기엔 한계가 있다"며 "공급이 많지 않고, 자산가치 상승에 대한 기대심리 있는 지역은 재상승 가능성이 있다"고 설명했다.
정부의 부동산 규제 의지가 역대 어느 정부보다 강력하다는 점에서 앞으로 나올 정책 카드의 효과가 주목받고 있다.
우선 재건축 시장의 경우 침체의 기로에 서 있다. 지난 2월 재건축 사업 안전진단이 강화된 데 이어 올해 부활한 재건축초과이익환수제의 적용을 받는 아파트가 조만간 나올 예정이기 때문이다.
이 제도는 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 내도록 한 것이다. 교통, 교육 등 정부 인프라 투자로 아파트 단지가 얻은 불로소득을 환수한다는 취지지만, 조합의 재건축 결정에 부정적인 영향을 미쳐 향후 2~3년 내 강남 지역의 주택공급 부족을 야기해 오히려 집값을 상승시키는 요인으로 작용할 수도 있다는 우려가 있다.
양지영 R&C 연구소장은 "지금의 집값 안정은 재건축을 막아 공급을 억제시켜놨기 때문에 생긴 수급 불균형에서 오는 것"이라며 "강남 같이 인프라가 뛰어난 곳은 공급이 줄면서 오히려 희소가치가 높아졌다. 3~4년 후 또 한번 급등이 올 가능성이 있다"고 말했다.
보유세 인상도 큰 변수다. 정부는 현재 조세재정개혁특별위원회 활동을 통해 보유세 인상을 포함한 부동산 과세체계 개편 방안을 마련 중이다. 만약 보유세 인상이 현실화된다면 은퇴자 등 소득이 없는 고령의 집 소유자들의 큰 반발이 예상되는 데다, 중장기적으로 전·월세 인상 효과가 나타나는 '세입자 조세 전가'로 이어질 가능성도 배제할 수 없어 시장에 영향이 불가피하다.
정부가 현 집값 안정화 추세를 발판 삼아 시장 규제로 발생한 부작용에 대해 보완대책을 내놔야 한다는 목소리도 있다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "문재인 정부 부동산 정책의 성패를 말하긴 이르다"면서도 "강남 특정 시장만 보고 집값을 잡겠다고 설익은 정책이 쏟아내니 지방 시장이 죽어가고 있다. 전국적으로 시장을 파악해 중장기적인 효과를 생각해 정책을 만들어야 한다"고 말했다.
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