[서울=뉴시스]이지영 기자 = 서울 아파트 시장에서 강남 3구 등 고가 주택 밀집 지역은 하락세로 돌아선 반면 15억원 이하 중저가 지역은 상승 흐름을 이어가는 '역전 현상'이 나타나고 있다. 통상 상급지 가격이 먼저 오르고 주변 지역이 뒤따르는 부동산 시장의 시세 전이와 다른 흐름이다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부장은 11일 유튜브 채널 '삼프로TV 3PROTV'에 출연해 "원래는 형님이 가면 아우가 따라가는 게 보통 부동산 시세 전이 현상인데 지금은 고가 지역은 밑으로 내려오고 중위 가격 지역은 위로 올라오면서 가격 차이가 많이 붙었다"고 밝혔다.

실제로 최근 서울 집값 상승세는 강남·서초 등 전통적인 상급지보다 한강 이북과 서남권 중저가 지역에서 두드러지고 있다.

정 부장은 "강남구와 서초구, 송파구는 여름부터 마이너스로 돌아섰고 지금은 주간 단위로 0.3%포인트 정도씩 하락하는 모습"이라며 "7~8월 강남구가 보합에서 마이너스로 돌아섰던 흐름이 지금은 강동구나 성동구 같은 인접 지역으로 퍼져가는 형국"이라고 설명했다.

반면 15억원 이하 주택 시장에는 여전히 매수세가 유입되고 있다. 대출 규제로 고가 주택 매입이 어려워진 상황에서 상대적으로 자금 조달이 가능한 가격대로 수요가 몰리고 있다는 분석이다.

정 부장은 "현재는 15억원대까지 일단 달려가는 분위기"라며 "대출이 6억원까지 가능한 금액대에서 이미 15억원까지 차오르다 보니 주변 지역으로 상승세가 확산되고 있다"고 했다.

이어 "앞으로 더 크게 올라간다기보다는 과거 전고점을 아직 돌파하지 못했거나 15억원까지 가격 상승 여력이 있는 지역으로 온기가 퍼져 나가는 모습이 나타날 것"이라고 예상했다.

특히 서울에서는 최근 성북구의 상승세가 상대적으로 강하다고 봤다. 동대문·서대문구 등을 거쳐 길음뉴타운과 장위뉴타운 등 상대적으로 덜 오른 지역으로 매수세가 이동하고 있다는 게 정 부장의 진단이다.

고가 주택 시장의 매수세가 살아나지 못하는 배경으로는 대출 규제와 세금 부담을 꼽았다.

정 부장은 "강남은 호가가 많이 빠졌는데도 매수세가 달라붙지 못하는 상황"이라며 "고가 지역은 세금 압박이 있고 25억원 이상 주택은 대출 한도가 2억원으로 제한되는 데다 금리까지 올라 매수세가 붙기 어렵다"고 분석했다.

기존 주택을 팔아 상급지로 이동하려는 갈아타기 수요도 제약을 받고 있다고 설명했다. 기존 주택 처분 과정에서 대출을 상환하고 양도소득세 등을 부담하면 실제로 사용할 수 있는 자금이 줄어들기 때문이다.

향후 시장의 가장 큰 변수로는 금리를 꼽았다.

정 부장은 "금리 인상은 중력처럼 오랜 기간 서서히 작용한다"며 "누적된 효과가 내년 상반기 이후 본격적으로 나타날 수 있고, 내년에도 금리와 대출 규제가 가격을 하향 안정시키는 요인으로 계속 작용할 것"이라고 전망했다.

다만 정부의 재정 지출 확대에 따른 유동성과 일부 산업의 소득 증가, 부족한 입주 물량은 가격을 떠받칠 요인으로 봤다.

그는 "내년과 내후년까지 입주 물량이 부족하다는 측면에서 전월세 시장 불안은 지속될 가능성이 있다"며 "금리와 유동성이 힘겨루기하면서 전체적인 상승세는 둔화하고 아직 덜 오른 지역으로만 온기가 퍼지는 지금과 같은 분위기가 이어질 수 있다"고 전망했다.


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