[서울=뉴시스]김성은 인턴 기자 = 수도권 전월세 시장 불안이 공급 부족과 규제 여파로 오는 2035년까지 이어질 수 있어 실거주 목적의 매수 전환을 적극 검토해야 한다는 전문가 지적이 나왔다.

지난 21일 구독자 185만명을 보유한 유튜브 채널 '부읽남TV_내집마련부터건물주까지'에 출연한 심형석 미국 IAU(International American University) 교수는 서울 및 수도권 전세 시장의 매물 부족 현상과 향후 전망에 대해 상세히 분석했다.

심 교수는 "서울은 올 초 대비 전세 매물이 약 13% 줄었다"며 "정부의 실거주 요구와 대출 규제 등으로 전월세 매물이 나올 수 있는 여건이 제약되면서 전세 수급 지수가 임대차 2법 통과 당시 수준인 170~180선까지 올라섰다"고 진단했다.

심 교수는 전세난이 단기간 내 해결되기 어렵다고 전망하며 "정부나 지자체의 공급 대책도 착공이 2030년 전후로 예정돼 있어 실제 입주까지 고려하면 빨라도 2035년은 돼야 전월세 시장이 안정될 수 있다"고 설명했다. 이어 "전세는 향후 전체 임대차 시장의 20% 수준으로 줄어들고 고급 임대차 시장으로 남을 것이며, 나머지는 보증금을 높인 월세 형태로 전환될 가능성이 크다"며 "앞으로 월세 수익률 요구 수준이 높아지면서 월세 부담이 현재보다 크게 상승할 수 있다"고 밝혔다.

전세 거주를 유지해야 하는 세입자들에 대해서는 보증금 보호를 위한 대비책을 강조했다. 심 교수는 "전세 계약을 유지한다면 보증보험 가입은 필수적"이라며 "공공 보증기관의 경우 한도는 7억원 수준이지만 보증료율이 낮아 부담이 적으므로 적극 활용할 필요가 있다"고 조언했다. 또한 "계약갱신청구권을 활용하더라도 집주인이 실거주를 이유로 입주를 요구하면 퇴거해야 하는 상황이 발생할 수 있다"며 "2년이나 4년을 무작정 기다리기보다는 가능한 범위 내에서 내집마련에 나서는 것이 위험을 줄이는 방법"이라고 덧붙였다.

아울러 주거비 지출에 대한 명확한 비교 기준도 제시했다. 심 교수는 "월세는 만기 시 사라지는 비용이지만 주택담보대출 원리금 상환은 자산을 늘려가는 과정이라는 점에서 본질적인 차이가 있다"며 "전세 보증금의 기회비용과 세액공제 혜택, 관리비 등 제반 비용을 철저히 계산해 매매와 전월세 간의 실질 주거비를 비교해봐야 한다"고 당부했다.


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