[서울=뉴시스]김혜경 기자, 김하은 인턴기자 = 금리 상승과 대출 규제로 부동산 시장의 불확실성이 커지는 가운데, 서울 재개발 투자에 신중하게 접근해야 한다는 전문가의 조언이 나왔다. 정비구역 지정만으로 사업 추진이 보장되는 것은 아닌 만큼, 사업성과 주변 아파트 가격, 추가 분담금 등을 꼼꼼히 따져야 한다는 지적이다.

지난 18일 구독자 184만명의 유튜브 채널 '부읽남TV_내집마련부터건물주까지'에 출연한 부동산 컨설팅업체 도시와경제의 송승현 대표는 금리 인상기 내 집 마련과 재개발 투자에 대해 이같이 조언했다.

송 대표는 금리 상승이 주택 가격을 끌어내릴 수 있는 요인이라고 진단했다. 그는 "금리가 올라가는 것은 주택 가격을 누르는 무게로 작용할 수 있다"며 "무게가 점점 늘어난다는 것은 집값이 조정될 가능성이 있다는 것"이라고 말했다.

특히 자기자본이 부족한 상태에서 대출에 과도하게 의존하는 매수 전략은 경계해야 한다고 강조했다. 그는 "원리금을 1~2년이 아니라 7~8년 정도 바라봤을 때 납입할 능력이 된다면 사도 되겠지만, 그렇지 않은 경우는 좋은 전략으로 보기 어렵다"고 설명했다. 집값이 단기간에 급등했다면 대출 이자 부담까지 고려해 매수 여부를 판단해야 한다는 것이다.

서울 재개발 투자 열풍에 대해서도 신중한 접근을 주문했다. 송 대표는 "요즘 서울 재개발을 물어보는 분들이 엄청나게 많다"며 "서울 재개발에 투자하면 무조건 돈이 되고 대박이 난다고 생각하는 분들이 늘어났다"고 말했다.

재개발 사업은 공사비와 금리 상승으로 비용 부담이 커진 만큼 개발 이후 기대 수익을 따져야 한다고 설명했다. 송 대표는 "공사비도 높고 금리도 올라갔기 때문에 비용이 적게 들어가기는 어렵다"며 "수익이 큰 곳으로 가야 한다"고 말했다. 이어 주변 아파트 가격이 최소 20억원 선은 돼야 한다며, 향후 25억~30억원대 아파트가 형성될 수 있는 지역을 살펴볼 필요가 있다고 덧붙였다.

초기 재개발 투자에 대해서는 더욱 엄격한 선별이 필요하다고 강조했다. 송 대표는 "너무 무분별하게 구역을 지정하다 보니 '이곳을 사면 지정되겠지'라고 생각하는데, 지정만으로 실제 사업이 진행된다고 보기는 어렵다"고 말했다.

이어 "초기 재개발은 앞으로 20년 정도를 바라보고 들어가야 하는데, 순번이 10년 뒤라면 30~40년이 걸릴 수도 있다"며 "초기 재개발 가운데 괜찮다고 생각하는 곳은 30개 정도 중 다섯 곳 정도밖에 안 될 것 같다"고 지적했다. 정비구역 지정 여부뿐 아니라 사업 진행 상황과 주변 아파트 가격, 향후 분담금 등을 종합적으로 따지면 실제로 수익성이 괜찮은 지역은 소수라는 설명이다.

내 집 마련을 앞둔 수요자에게는 미래 개발 호재보다 현재의 주거 여건을 고려할 것을 당부했다. 송 대표는 "요즘에는 살기 좋은 곳이 호재에 대한 민감도보다 더 강한 것 같다"며 기반시설과 교육 여건이 잘 갖춰진 지역이 주택 가격을 안정적으로 유지하는 데 유리하다고 설명했다.

다만 모든 무주택자가 매수를 서둘러야 한다는 의미는 아니라고 덧붙였다. 서울과 규제지역에서는 무주택 상태가 불리할 수 있지만, 그 외 지역에서는 주택 가격과 전·월세 부담, 소득 수준 등을 고려해 매수 시점을 신중하게 판단할 필요가 있다고 강조했다.


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