[서울=뉴시스]김혜경 기자, 김하은 인턴기자 = 최근 서울 아파트 거래량이 급감하고 매물이 늘어나는 가운데 부동산 시장의 단기적인 조정만으로 집값 하락을 단정해서는 안 된다는 전문가의 분석이 나왔다.

지난 10일 구독자 212만명의 유튜브 채널 ‘월급쟁이부자들TV’에 출연한 부동산 투자 전문가 ‘너나위’(본명 김병철)는 서울 아파트 거래량 감소와 매물 증가를 두고 "지금 현재 분위기만 놓고 보면 헷갈린다"며 "시장의 전체적인 구조를 보고 판단해야 한다"고 말했다.

그는 "매물 증가세가 강남권에서 비강남권으로 확산하는 양상"이라며 "거래량 감소와 매물 증가, 상승폭 둔화가 동시에 나타나면서 시장의 향방을 둘러싼 불확실성이 커지고 있다"고 분석했다.

너나위는 이러한 현상의 원인으로 매도자와 매수자 간 가격 인식의 차이를 꼽았다. 세제 개편에 따른 세 부담 변화로 매물을 내놓는 집주인이 늘어난 반면, 금리 부담과 높아진 호가에 매수자들은 선뜻 거래에 나서지 못하고 있다는 것이다.

그는 "직전에 이 단지가 10억원에 거래됐는데 나와 있는 물건을 봤더니 11억5000만원에 나와 있다고 가정했을 때, 이를 본 수요자들이 너무 비싼 것 같다고 느끼며 멈칫한다"고 설명했다.

이어 "매도자들은 세제 혜택을 받아야 하니까 지금 팔아야겠다고 하고, 매수자들은 금리도 높고 가격도 부담스러워한다"며 "매도자와 매수자 사이에 괴리가 생기는 것"이라고 말했다.

다만 거래가 줄고 매물이 늘었다는 이유만으로 집값 하락을 예단하기는 어렵다고 봤다. 그는 최근 부동산 시장의 흐름을 이해하려면 매매시장보다 전월세 시장의 구조를 먼저 살펴야 한다고 강조했다.

그는 "부동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 것은 임대차 시장의 불안"이라며 "집값은 5억원인데 전세가 3억원이었던 것이 전세가 3억7000만원이 돼 버리면, 전세금을 올려주느니 그냥 집을 살까 하는 생각으로 매수로 전환된다"고 설명했다.

전세 물건 자체가 부족해 어쩔 수 없이 주택 매수에 나서는 이른바 '생존 매수'가 최근 집값 상승의 배경이 됐다는 것이다.

전월세 시장의 불안이 이어질 경우 매매 수요가 다시 유입될 가능성도 있다고 전망했다. 매매시장이 주춤하면 일부 수요가 전월세 시장으로 이동하는데, 이미 공급이 부족한 임대차 시장에 수요가 더해지면 전월세 가격 상승 압력이 커질 수 있다는 논리다.

너나위는 전월세 공급이 제한적인 구조에도 주목했다. 신축 아파트 입주, 기존 임대차 계약의 종료에 따른 매물 순환, 주택 매수자의 신규 임대 공급 등이 주요 경로지만, 갱신 계약이 늘면 시장에 새로 나오는 전세 물건이 줄어들 수 있다는 설명이다. 그는 신축 입주 물량 감소까지 겹치면 임대차 시장의 공급 부족이 쉽게 해소되기 어렵다고 내다봤다.

이 같은 관점에서 그는 실거주 목적의 내 집 마련을 고려하는 수요자라면 단기적인 시장 분위기에만 흔들리지 말고 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있다고 조언했다.

그는 "매매 상승률은 둔화될 수 있고, 매매가가 어쩌면 하락으로 돌아설 수도 있다"면서도 "4년, 5년, 10년 뒤를 내다보고 내 집 마련을 한다면 지금이 오히려 매수하기에 좋은 시기라고 생각한다"고 말했다. 다만 금리와 대출 부담을 충분히 고려해야 한다는 점도 강조했다.

또한 그는 과거 시장 조정기를 참고할 필요가 있다고 덧붙였다. 2018년 9·13 부동산 대책 이후 서울 아파트 거래가 줄고 매물이 늘면서 매매시장이 조정을 받았지만, 이후 전월세 시장의 불안이 심화하면서 매매시장에도 영향을 미쳤다는 것이다.

너나위는 "조정기를 지나고 보면 많은 사람들이 오히려 좋은 집을 선택할 기회가 된다"면서도 "금리 부담, 대출 부담 등을 잘 살펴서 내 집 마련을 해야 한다"고 말했다.

이어 "매물이 늘고 거래가 잘 안 되면 매수자 입장에서는 급한 마음 없이 집을 천천히 살펴볼 수 있다"며 "같은 값이면 동이나 향이 더 나은 집을 시간적·마음적 여유를 갖고 살펴볼 수 있는 기회"라고 설명했다.


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