[서울=뉴시스] 변해정 기자 = 토지거래허가제(토허제)가 집값을 안정시키는 효과는 단기적이며 해제 시 해당 구역에서 반경 3㎞ 떨어진 곳까지 집값이 동반 상승한다는 분석이 나왔다.

한국부동산원 소속 부동산연구원이 발간한 '거리 밴드 기반의 공간 이중차분법(spatial DID)을 활용한 토지거래허가구역 해제의 공간적 파급효과 분석' 보고서에는 이같이 내용이 담겼다.

이 보고서는 문소현 서울대 국토문제연구소 연구원이 서울 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동) 일대의 토허제 해제와 재지정으로 인한 구역 내부와 외부 최단 직선거리(12㎞ 이내)별 서울 아파트 단지의 2024년 1월부터 올해 3월까지 매매 및 전월세 실거래가를 분석한 결과다.

해제 구역과 3㎞ 이내 범위에는 강남구·송파구 단지 대부분이 포함돼 있으며, 5㎞를 넘어서는 서초구·강동구·성동구·광진구·용산구 등 인접 자치구로 확대되는 분포를 보인다. 8~12㎞에서는 서울 동남권과 그 주변 생활권의 외곽부가 포함된다.

단지 수로 보면 해제 구역 내부엔 단지가 293개 있다. 0~1㎞는 323개, 1~3㎞ 948개, 3~5㎞ 1465개, 5~8㎞ 1173개, 8~12㎞ 1600개다.

해제 전 기간의 단위 면적당 매매가격은 구역 내부가 단위면적(㎡) 당 2587만원으로 가장 높았다. 0~1㎞는 ㎡당 2391만원, 1~3㎞는 ㎡당 1876만원으로 해제 구역에서 거리가 멀어질수록 매매가격의 수준은 낮아지는 추세를 보인다.

토허구역 해제 전후의 시장 반응은 구역 내부와 초근접 지역을 중심으로 나타났다. 특히 가격 반응은 구역 내부와 0~1㎞에서 가장 뚜렷하고 거래량은 해제 기간에 1~3㎞까지 증가했다.

해제 기간 구역 내부의 매매가격은 4.22%, 0~1㎞에서는 3.67% 올랐다. 1~3㎞에서도 1.40% 상승 효과가 있었다. 반면 3~5㎞와 5~8㎞에서는 유의미한 가격 변화가 없었다.

재지정 기간에는 가격 변화가 더 넓은 거리에서 나타났다. 구역 내부 매매가격은 10.55% 올랐고 0~1㎞와 1~3㎞에서도 각각 7.00%, 6.06% 상승했다. 3~5㎞와 5~8㎞ 상승률의 경우 각각 2.23%,1.84%를 보였다.

매매 거래량은 가격과는 다른 패턴을 보였다.

해제 기간 거래량은 구역 내부 7.25%, 0~1㎞ 8.14%, 1~3㎞ 3.69%이 각각 늘어났다. 3㎞를 초과하는 단지에서는 유의미한 거래량 증가가 나타나지 않는다.

하지만 재지정 기간에는 거래량이 감소하는 패턴을 보였다. 구역 내부 6.35%, 0~1㎞ 5.40%, 1~3㎞ 4.27%, 3~5㎞ 4.32%가 각각 줄었다. 5~8㎞ 단지에서만 유의미한 변화가 없었다.

임대차 시장에서는 매매와 같은 뚜렷한 공간적 파급 효과를 확인하지 못했다.

전세가격은 해제 기간 내 모든 범위에서 유의미한 효과가 없으며, 재지정 기간의 구역 내부에서 1.74% 하락하는 효과가 있었다. 재지정 이후에는 3~5㎞에서만 매매가격이 올랐다.

월세도 해제 기간에 유의미한 변화가 나타나지 않았으며 재지정 기간에는 1~3㎞에서만 1.34%의 상승 효과가 확인됐다.

토허제가 집값 안정화의 수단으로서 사실상 별 효과를 내지 못한 셈이다.

토허제는 1978년 최초 도입 이후 여러 정부에서 투기 억제수단으로 활용해왔으며, 이재명 정부는 지난해 10·15 대책을 통해 서울과 경기 남부 12개 지역을 토허구역으로 지정했고 이 조치의 효력 기간은 올해 말까지다.

문 연구원은 "이번 분석은 토허구역이 단기적인 거래 억제 수단으로 기능할 수 있으나 가격 안정화 효과는 단기적으로 제한적일 수 있다는 점을 시사한다"며 "특히 특정 지역의 토허구역 지정·해제·재지정은 해당 지역뿐 아니라 인접 지역의 가격 기대와 수요 이동까지 함께 고려될 필요가 있다"고 말했다.


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