[서울=뉴시스]정진형 기자 = 주택도시보증공사(HUG)에 이어 한국주택금융공사(HF)까지 전세대출 보증 한도를 공시가격의 126% 이내로 변경하는 이른바 '126% 룰' 적용을 시작하면서 기존 전세 계약을 맺은 수도권 빌라 중 4분의 1은 신규 임차인 전세대출이 막힐 수 있다는 분석이 나왔다.

28일 부동산 중개 플랫폼 집토스가 2020년부터 지난 8월까지 수도권 연립·다세대 전월세 실거래가와 공동주택가격을 분석한 결과, 2023년 하반기에 체결된 수도권 연립·다세대 전세 계약 5만2905건 중 1만4465건(27.3%)은 새로운 HF 보증 기준인 '공시가격 126%'를 초과했다.

126% 룰은 전세자금보증을 가입할 때 주택 가격 산정 방식으로, 공시가격 140%에 주택담보인정비율(LTV) 90%를 곱해 나온 수치다. 전셋값이 공시가격의 126% 이하일 때만 임대보증에 가입할 수 있어 비아파트 전세 대출이 어려워진다는 지적을 받는다.

지역별로 보면 서울(21.0%)보다 경기(36.8%), 인천(45.9%) 지역에서 신규 전세대출이 막히는 계약 비중이 높았다. 경인지역만 놓고 보면 빌라 10곳 중 4곳 가량이 보증금 감액 없이는 동일 조건의 전세 계약에서 대출이 어려웠다.

HUG가 126% 룰 적용을 시작한 2023년 이전 계약으로 보면, 수도권의 경우 2021년은 53.1%, 2022년은 56.3%가 현재 기준을 초과하는 것으로 나타났다.

집토스는 "이번 분석은 임대인이 법인이 아닌 개인이며 별도의 융자가 없는 ‘최상의 조건’을 가정한 것"이라며 "실제 대출 불가 비중은 이보다 훨씬 높을 수 있다"고 전했다.

더욱이 빌라보다 HUG 보증 가입이 어려워 HF 보증 의존도가 높은 다가구주택의 경우, 공시가격(개별단독주택가격)이 시세보다 낮게 형성돼 같은 조건에서 대출 불가 비중이 더 높을 수 있다.

이재윤 집토스 대표는 "HUG에 이어 HF까지 전세대출의 문턱을 높임에 따라, 비아파트 시장의 임대인들은 보증금을 낮추지 않으면 새로운 임차인을 구하기 어려워질 것"이라며 "이는 결국 기존 임차인에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례의 급증으로 이어질 수 있어, 임차인과 임대인 모두의 주의가 필요한 시점"이라고 밝혔다.


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