[서울=뉴시스]우연수 기자 = 삼성전자 북미지역 법인이 임차 중인 해외 오피스 펀드가 1년째 투자자들에게 분배금을 지급하지 못하고 있다. 더딘 부동산 경기 회복에 자산 매각이 불투명해지면서 분배금을 쌓아둬야 하는 상황이 왔기 때문이다.

29일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자미국부동산투자신탁1호는 이익분배금 지급일이었던 전날 분배금 전액을 유보했다. 펀드는 지난 반기 분배금도 유보해 1년째 분배금을 지급하지 못하고 있다. 하나대체자산운용은 "현지 부동산 담보 대출 만기와 환정산 대비를 위한 재원 마련"을 분배금 유보 사유로 설명했다.

이 공모펀드는 2020년 DB금융투자, 유안타증권, 유진투자증권, IBK투자증권 등을 통해 410억원어치가 판매됐다.

펀드는 미국 텍사스주 달라스 소재 오피스 빌딩인 '레거시4(Legacy4)'에 투자해 임대수익과 자본이득을 추구한다. 해당 빌딩은 삼성전자 북미지역 법인이 100% 임차 중이며 2030년 1월까지 장기 임대차 계약을 체결하고 있어 펀드 존속 기간 중 공실이 발생할 가능성은 낮은 편이다.

문제는 연내 자산 매각이 불발될 경우다. 펀드 만기는 내년 4월까지지만 올해 10월28일 도래하는 대출 만기까지 자산을 매각하지 못하면 대출 만기 연장과 환헤지 계약 갱신 등에 대비해야 하는 상황이다.

2020년 부동산 매입 당시 펀드는 연 2.9% 고정금리에 5500만달러의 대출을 일으켰는데, 당시 0.25% 초저금리 수준이던 기준금리는 현재 4.5%까지 올랐다.

또 펀드는 해외 자산 투자에 따른 환율 변동 위험을 축소하기 위해 투자원금의 100%에 대한 환헤지 계약을 체결했다. 운용사는 "환헤지 계약 만기일인 11월4일까지 자산 매각이 어려운 경우 환헤지 계약 정산을 위한 추가 출자가 필요하다"며 "자산 매각시까지 이익 분배를 전액 유보해 대비 중"이라고 설명했다. 10월 말 대출 만기까지 이익분배 전액을 유보할 경우 총 75억원의 현금 확보가 가능할 전망이다.

아직 미국 달라스 지역 임차 시장 상황은 낙관적이지 않다. 펀드 운용보고서에 따르면 미국 달라스 지역의 오피스 거래는 침체돼 있다.

운용사는 "금리 상승 기조에 따른 조달 비용 상승과 자산 가치 하락이 이어지고 있다"며 "지난해 3분기까지의 거래량은 44억달러로 이는 2017~2019년까지의 연간 평균 거래량 대비 17% 낮은 수준"이라고 분석했다.

또 "다수 관계자들은 매수인과 매도인 간 여전히 큰 격차가 있다고 보고 있다"며 "일반적으로 매도인은 매수인의 제안을 거절하고 있으며 이에 따라 거래량이 큰 폭 하락했다"고 설명했다.


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