[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 6개월 이상 계속 떨어지던 서울 서초구와 강동구 아파트값이 하락을 멈췄다. 1·3 부동산 대책, 특례보금자리론 등으로 부동산 기대 심리가 살아나면서 전반적으로 아파트값 하락 폭이 줄어들고 일부 지역에선 반등 조짐도 나타나고 있다.

거래량도 조금씩 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 2월 서울 아파트 거래는 2429건(24일 기준)으로 1년4개월 만에 2000건을 넘어섰다. 이에 집값 '바닥론'이 고개를 들고 있지만 시장에서는 추가 조정에 대한 불안감도 여전한 상황이다.

25일 뉴시스는 부동산 전문가 6명에게 향후 부동산 시장 전망을 들어봤다. 전문가들 역시 '바닥론'과 '추가 조정론'으로 의견이 엇갈렸다. 집값이 바닥을 확인했다는 의견이 있는가 하면, 하반기에 하락세가 더 가팔라질 것이라는 전망도 나온다.

◆"일시적 반등일 뿐…금리인상 등 불확실 요인 지속" 

전문가들은 당분간 하락 국면이 이어질 것이란 의견이 많다. 최근 나타나는 반등은 급매물들이 간헐적으로 소화되는 과정에서 나타나는 현상일 뿐이라고 설명한다. 집값 하락 우려가 여전해 높은 호가에 대해서는 수요자 기피 현상이 나타나고 있어 본격적인 반등을 예상하긴 쉽지 않다고 분석한다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "집값이 급락한 지역을 중심으로 발 빠른 투자 수요가 움직이고 있지만 여전히 금리 불확실성이 높기 때문에  일시적 반등으로 보인다"며 "집값 하락기에도 한 번씩 반등하면서 계단식으로 우하향 하기 때문에 이번 반등은 작은 파도 정도로 보면 된다"고 설명했다.

미국 금리인상에 따른 우리나라 금리 불확실성이 부동산 시장 최대 하방압력 요인으로 지목된다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)는 지난 22일(현지시간) 기준금리를 0.25% 포인트 또 인상했다. 미국 기준금리는 4.75~5.00%로 2007년 이후 최고 수준이 됐다.
 
한국과의 기준금리 차는 기존 1.25%포인트에서 1.5%포인트로 확대됐다. 미국과의 금리 차이가 벌어지면 자본 유출 등 부작용이 발생할 수 있어 한국은행의 기준금리 압박 요인으로 작용하게 된다.
 
송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 "미국 기준금리가 0.25% 포인트 인상돼 우리나라 금리에도 영향을 줄 수 있다"며 "부동산 시장에 하방압력으로 작용하는 상황이라 전반적인 집값 하락 기조는 당분간 지속될 것"이라고 말했다. 그는 "집값 하락세가 멈추려면 거래량이 더 늘어나야 한다"며 "거래량이 5년 평균치까지 올라와야 시장 하락기가 멈춘 것으로 확신할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

◆"하반기에 하락세 더 가팔라질 것…강남권 입주 물량 부담"

현재 집값 하락 폭이 축소되는 국면이지만 하반기에 하락 폭이 다시 확대될 것이란 전망도 나온다. 강남권을 중심으로 입주 물량 부담이 악재로 작용할 공산이 높다는 분석이다.
 
올해 강남3구에서만 1만 가구 가까운 새 아파트 입주가 이뤄진다. 이달 강남구 개포동에서 3375가구 규모의 '개포프레지던스자이'를 시작으로, 오는 5월 강남구 '대치푸르지오써밋'(489가구), 6월 서초구 '르엘 신반포 파크애비뉴'(339가구), 8월 서초구 '래미안 반포 원베일리'(2990가구) 등의 입주가 줄줄이 예정돼 있다. 전셋값 하락이 가속화 하면 매매가격도 충격을 받을 수밖에 없다.
 
백광제 교보증권 연구원은 "예금과 같은 안전자산 수익률과 임대수익률이 역전된 상태이기에 금리 인상이 멈추더라도 주택 가격이 반등하기는 쉽지 않다"며 "오히려 하반기 서초구와 강남구에 예정된 1만 가구의 입주로 수급적인 부담이 커질 수 밖에 없는 상황이라 하반기에는 상반기보다 더 가파른 폭으로 하락할 것"이라고 말했다.
 
김성환 건설산업연구원 부연구위원은 "주택 가격을 떨어뜨리는 최대 원인인 거시경제 상황이 나아지지 않고 있다"며 "시장 내부적인 요인보다는 대외적인 여건들이 좋아져야 하는데 주택 가격 반등을 이끌만한 모멘텀이 보이지 않는다. 상승세로 돌아서는 데는 시간이 좀 걸릴 것"이라고 말했다. 

◆"바닥 확인" "거래 활성화는 가격 반등의 신호"
 
추가로 주택 가격이 떨어지지 않을 것이란 전망도 나온다. 거래량이 본격적인 회복 국면으로 들어선 데다 미국금리 인상 사이클이 정점에 가까워졌다는 이유에서다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "금리가 이제 더 이상 많이 올라가지 않을 것이고 오히려 신규 주택담보대출 금리는 떨어지는 추세"라며 "올해 1월과 2월 거래량을 보더라도 급매물이 소화되고 거래량이 늘어나고 있다"고 말했다. 이어 "1·3 부동산 규제 완화 대책도 시너지를 내고 있어  가격이 급락하지는 않을 것 같다. 거래가 활성화 된다는 것은 가격 반등할 신호로도 볼 수 있다"고 설명했다.

바닥을 확인했지만 엘(L)자형 횡보가 이어질 것이란 전망도 나온다.

조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 "집값 바닥은 확인한 상황"이라며 "전국에서 가장 상황이 좋지 않은 대구도 수성구 아파트가 7억원하던 게 4억원까지 떨어지자 거래가 활발해졌다"며 "거래가 국지적으로 살아난 게 아니라 전국에서 동시다발적으로 회복되고 있기에 바닥을 확인한 것으로 봐야 한다"고 말했다.

이어 "다만 급매물을 중심으로 선도 투자자들만 움직일 뿐 일반 대중들이 움직이지 않기 때문에 올해 주택 가격이 오르지는 않을 것"이라며 "미분양이 10만 가구까지 늘어난 후 다시 7~8만 가구로 줄어드는 시점이 일반 대중들이 매수를 고민하게 되는 시기로 내년 4~5월은 돼야 할 것"이라고 예상했다.


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