[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 서울 등 수도권 재건축·재개발 등 정비사업 과정에서 분양가 문제로 갈등이 잇따르자 윤석열 정부가 분양가상한제를 개편하기로 한 가운데 개편안에 담길 규제 완화 정책에 대해 관심이 집중되고 있다.

분양가상한제 개편은 새 정부의 첫 부동산 규제 완화 정책으로, 상대적으로 조합에 유리하도록 분양가 산정 방식을 개선할 것으로 전망된다. 새 정부가 주택공급 활성화를 위한 민간택지 분양가상한제 개편 논의에 본격 착수한 것도 이와 무관치 않다. 

국토교통부는 최근 도심 내 주택 공급 확대를 위한 분양가 상한제 개편 방안을 마련 중이다. 정비사업의 특수성으로 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영하는 방안이 유력하게 검토되고 있는 것으로 알려졌다. 조합원 이주비와 조합 사업비 금융이자 영업보상, 명도소송 비용을 가산비로 인정해주는 방안이 추진될 것으로 예상된다.

일각에선 현행 322개 상한제 대상 지역을 집값이나 정비사업 유무 등을 고려해 일부 가감하는 방식으로 규제 완화가 이뤄질 것이라는 관측도 나온다.

분양가 상한제 적용 지역에서 새로 짓는 아파트들은 정부와 지자체가 제시한 가격으로 분양가를 책정해야 된다. 토지비를 공시지가에 맞춰 책정하고, 건축비도 정부가 정해 놓은 기본형 건축비를 참고해 산정해야 된다.

원희룡 국토부 장관은 지난 23일 "분양가 상한제는 주택공급을 촉진하기 위해 가장 먼저 손봐야 할 첫 번째 제도"라며 "6월 이내로 개선안을 발표할 것"이라고 밝혔다.

원 장관은 이날 세종시 국토교통부 청사 인근 식당에서 가진 기자간담회에서 "분양가 상한제는 분양 아파트의 가격을 관리해 수분양자들에게는 시세보다 저렴한 가격에 제공하고, 시공사가 분양가 가격 상승을 주도하는 것을 막기 위한 안전장치”라며 “그래서 분양가 상한제를 한 번에 폐지하기에는 부작용이 커 신중한 접근이 필요하다"고 강조했다.

이어 "지나치게 경직된 운영으로 현재의 분양가 상한제로는 조합원 이주비도 반영이 안 되고, 원자재 가격 인상이 반영되지 않아 누가 봐도 시공할 수 없는 그런 가격요인을 고려하지 않고 (분양가 상한제로 분양가를) 인위적으로 누르는 것은 문제"라며 "국토부는 6월 지나치게 경직된 부분을 고쳐 좀 더 시장의 움직임과 연동될 수 있는 개선안을 준비하고 있고, 6월 이내에 분양가 상한제 개선안을 발표하려고 다른 부처들과 협의하고 있다"고 덧붙였다.

올해 서울에선 신규 주택 공급이 뚝 끊겼다. 부동산R114에 따르면 올해 들어 이달 20일까지 서울에서 분양된 가구수는 총 3390가구로, 연초 계획한 상반기 분양 예정 가구수(1만4447가구)의 23.5%에 불과했다. 둔촌 주공을 비롯해 서초구 신반포15차, 은평구 대조1구역, 서대문구 홍은13구역 등 재건축·재개발 단지들은 모두 상한제 개편 이후로 일반분양을 연기했다.

또 내달에는 전국의 아파트 입주물량이 급감할 것으로 전망된다. 직방에 따르면 6월 전국 아파트 입주물량은 총 1만7167가구로, 5월(2만6221가구) 대비 약 35% 줄어들 것으로 보인다.

수도권에서 6175가구(11개 단지), 지방에서 1만992가구(19개 단지)가 입주를 앞두고 있다. 수도권은 경기(3170가구)와 인천(2707가구)에서 입주물량이 각각 58%, 65% 줄어든다. 지방은 2018~2020년 활발하게 분양했던 당시 사업장들의 입주시기가 도래하며 전달과 비슷한 수준을 유지할 예정이다. 대구(3883가구)가 가장 많고, 전북(2305가구)이 뒤를 잇는다.


부동산시장에선 내달 기본형 건축비 상향과 분양가상한제 개편이 맞물리면서 일반물량 분양가 상승이 불가피할 것이라는 전망이 나온다. 특히 서울 기준으로 현재 시세의 60∼70%선인 분양가상한제 대상 아파트의 분양가가 오른다는 것이다.

전문가들은 분양가 심사기준이 새롭게 마련되면 재개발·재건축사업에 속도가 붙고, 주택공급 물량도 늘어날 것으로 내다봤다.

권대중 명대 부동산학과 교수는 "분양가상한제를 시행하는 취지는 건설업계의 지나친 폭리를 막고, 주변 시세보다 저렴한 주택을 공급해 서민과 청년층의 주건 안정 및 집값 안정화에 있다"며 "다만, 분양가 상한제로 분양가를 인위적으로 누르면서 주택공급이 원활하지 못했고, 수급불균형에 따른 집값 폭등으로 이어졌다"고 진단했다.

권 교수는 "아직 분양가상한제 개선안이 나오지 않았지만, 규제 완화에 따른 시너지 효과로 민간분양과 주택 정비사업이 속도를 내는 데 긍정적으로 작용할 것"이라며 "새로운 분양가 산정 기준이 나오면 일반분양으로 갈등을 겪고 있는 조합과 지자체, 시행간 분양가 협의가 재개될 것"이라고 진단했다.


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