[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 최근 부동산 경매 시장의 흐름이 변하고 있다. 정부의 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제로 아파트 등 주택 경매가 위축된 반면, 이른바 '꼬마빌딩' 등 상업용 부동산 투자 열기가 후끈하다.

정부의 규제로 꽉 막힌 주택 대신 상업용 부동산으로 투자 수요가 몰리면서 과열될 조짐을 보이고 있다. 주택에 대한 정부 규제가 강화되면서 상업용 부동산으로 눈을 돌린 투자 수요로 인해 '풍선효과'가 경매시장에서도 나타나고 있다.

전국 아파트 경매 낙찰가율이 4개월 연속 하락하면서 지난달 처음으로 90%대에 진입했다. 정부의 금융 규제 이후 집값 하락세가 두드러지면서 감정가보다 싼 값에 낙찰되는 물건이 증가한 것이다. 낙찰가율은 경매 물건 감정평가액 대비 낙찰가격 비율을 말한다.

법원경매 전문기업 지지옥션의 2022년 1월 경매동향보고서에 따르면, 지난달 전국 아파트 경매 진행 건수는 1253건으로, 이 중 566건이 낙찰됐다. 낙찰률은 45.2%로 지난해 12월에 비해 2.5%p(포인트) 상승했으나, 경매 인기가 높았던 지난해 9월(57.8%)에 비하면 낮은 수치다.

경매시장 인기가 시들해지면서 낙찰가율도 하락세다. 지난달 전국 아파트 낙찰가율은 전달(100.6%) 대비 3.5%p 낮은 97.1%를 기록했다. 전국 아파트 낙찰가율이 90%대를 기록한 것은 지난 2020년 12월 이후 13개월 만이다.

서울 아파트 낙찰가율은 103.1%로 전달(103.3%)과 비슷한 수준을 유지했다. 낙찰률은 48.6%로 전달(46.9%)에 비해 소폭 올랐으나, 전년 동월(75.0%) 대비 26.4%p 낮은 수치다.


지난달 경기도 아파트 낙찰가율과 낙찰률이 동반 하락했다. 낙찰가율은 103.3%로 전월(109.9%) 보다 6.6%p 하락했고, 낙찰률은 54.5%로 전월(61.9%) 보다 7.4%p 하락했다. 또 인천 아파트 낙찰률은 56.4%로 전달(65.4%) 대비 9.0%p 하락했으나, 낙찰가율은 전월(105.7%) 보다 3.5%p 오른 109.2%를 기록했다. 감정가 1~2억원 대의 저가 아파트에 매수세가 몰리면서 낙찰가율이 상승했다.

지방 5대 광역시 아파트 낙찰가율은 모두 하락했다. 하락폭이 가장 컸던 지역은 광주로 지난달 낙찰가율이 전월(106.9%) 대비 11.6%p 하락한 95.3%를 기록했다. 강원도 아파트 낙찰가율이 전월 대비 3.3%p 상승한 107.8%를 기록하며 수도권 이외 지역 중 유일하게 100%대를 유지했다.

반면, 소형 근린생활 시설과 중소형 건물 등 상업용 부동산의 경매 열기는 뜨겁다. 지난해 1~11월 서울에서 경매를 통해 낙찰된 소형 빌딩(60억원 이만)의 평균 낙찰가율은 120%로 집계됐다. 관련 통계를 집계한 2015년 이후 가장 높은 수치다. 소형 빌딩 평균 낙찰가율은 2019년 97.1%, 2020년 99.2%로 감정가에 못 미쳤으나, 지난해 급등했다.
 
실제 지난해 11월 진행된 강남구 청담동 소재 536㎡ 규모의 빌딩 입찰에는 120명이 몰렸다. 이 빌딩은 감정가 52억1900만원의 2배에 육박하는 102억5100만원에 낙찰됐다.   

수익형 부동산 경매가 과열 양상은 보이는 것은 시세보다 낮은 감정가 책정과 품귀 현상 때문이다. 꼬마빌딩의 연도별 경매 진행 건수는 ▲2015년 64건 ▲2016년 88건 ▲2017년 38건 ▲2018년 28건 ▲2019년 34건 ▲2020년 27건 ▲2021년 20건 등으로, 물건이 줄면서 갈수록 몸값이 높아지고 있다.

부동산 업계에서는 집값 급등에 따른 피로가 누적과 정부의 잇단 규제 등의 영향으로 수익형 부동산이 반사이익을 누리고 있다는 분석이 나온다. 아파트나 빌라 등 주택시장에 대한 정부 규제로 불확실성이 커지면서, 투자 수요가 수익형 부동산으로 선회했다는 것이다.

상가나 오피스 등 수익형 부동산은 전매 제한이 따로 없고, 양도소득세나 취득세 등 다주택 세금 중과 대상에도 포함되지 않은 점도 한몫하고 있다. 꼬마빌딩은 세법상 비주택으로 분류되기 때문에 건물이 아닌 토지분 종합부동산세가 부과된다. 공시가격이 80억원이 넘는 경우에만 종부세가 부과된다. 여기에 상업용 부동산은 최대 70%까지 담보대출이 가능하다.

하지만 전문가들은 상업용 부동산은 주택보다 환금성이 떨어지고, 수익률 편차가 심하기 때문에 투자에 신중해야 한다고 조언했다. 비주택 담보대출 규제가 강화됐고, 올해부터는 총 대출금이 2억원 이상의 경우 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 일괄 적용된다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "주택 시장에 대한 정부 규제가 이어지면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 유동자금이 경매 시장에 나온 상업형 부동산으로 옮겨가고 있다"며 "서울에 입지 조건이 비교적 좋은 꼬마빌딩은 경매 물건이 워낙 없어서 과열되고 있다"고 설명했다. 

권 교수는 "수익형 부동산은 경기에 따라 수익률 편차가 심하고, 주택보다 환금성이 떨어지기 때문에 투자에 신중해야 한다"며 "수익형 부동산은 규격화된 아파트 등 주택과 달리 건물 상태, 입지 여건 등에 따라 차이가 많이 나기 때문에 직접 현장을 다니며 꼼꼼하게 조사해야 한다"고 덧붙였다.


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