[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 한여름 분양 비수기에 때 이른 분양 대전이 펼쳐진 배경은 정부 규제와 무관하지 않은 것으로 보인다.

20일 부동산114에 따르면 올해 하반기 전국 분양 예정 물량은 25만3952가구로, 약 절반(49.4%)인 12만5511가구가 7월에 몰렸다.

특히 서울의 경우 올해 하반기 공급물량 4만2625호 중 73.0%인 3만1111가구가 7~8월에 집중 분양한다. 오는 29일부터 민간택지 분양가 상한제, 이르면 오는 9월부터 분양권 전매 금지가 수도권 주요 지역에서 순차적으로 시행되자 규제 시행을 앞두고 건설사들이 분양을 서두르면서 분양 시기가 일시에 몰린 셈이다.

우선 상한제의 경우 서울은 강남·서초·송파·강동, 마포·용산·성동, 영등포, 동작·양천·중구·광진·서대문 등 13개 자치구 전체 272개동과 강서·노원·동대문·성북·은평구 등 5개구 일부 37개 동에 적용된다. 경기도도 광명·하남·과천시 등 3개 지역 내 13개 동이 대상이다.

이에 시행일 이후 입주자모집공고를 내는 단지는 분양가격을 일정 수준 이상 받을 수 없게 된다. 기준은 국토부가 매년 2차례 발표하는 기본형 건축비에 택지비를 더해 산정한다. 이 같은 상한제는 현재 공공 택지에 대해 적용되고 있으나, 앞으로 투기과열지구 중 이상 과열이 나타나는 지역의 민간택지에서도 적용된다.

재개발·재건축이 지역 내 개발 기대감을 부추겨 과도한 분양가 상승이 나타나고, 이에 주변 집값에도 영향을 미쳐 다시 분양가 인상으로 이어지는 악순환의 고리를 끊기 위한 결정이다.

다만 건설사로서는 적정 건축비를 보장받을 수 없을 수도 있다는 판단에 따라, 상한제 직전에 분양을 서두르고 있다. 이에 따라 7월 들어 분양 물량이 쏟아지는 기현상이 연출되고 있다.

전매제한 기간 강화도 이 같은 밀어내기식 분양이 나오게 된 배경 중 하나다.

이르면 9월부터 규제지역이 아닌 수도권 및 지방 광역시 민간택지에서 신규 공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 '6개월'에서 '소유권 이전 등기까지'로 강화된다.

청약 당첨 이후 분양권에 웃돈을 얹어 거래하는 투기 수요가 성행하자, 정부에서 실수요자 위주로 주택을 공급하기 위해 분양권 거래 자체를 금지한 것이다.

이미 투기과열지구는 소유권이전등기일까지 분양권 전매를 할 수 없고, 조정대상지역도 최소 6개월 이상 전매 제한이 금지돼 있다. 하지만 수도권·지방광역시는 6개월, 기타 민간택지는 전매 행위 제한이 없다.

대상 지역은 '수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역'과 '지방광역시의 도시지역'이다.

또 수도권 외 지역 공공택지에서 건설·공급하는 주택의 전매행위 제한기간도 투기과열지구는 현행 3년에서 4년으로, 투기과열지구 외의 지역은 현행 1년에서 3년으로 각각 강화됐다.

이에 따라 경기 가평과 여주 등 일부 자연보전권역을 제외한 수도권 전역과 부산, 대전, 울산 등이 주요 도심 지역의 민간·공공분양 주택이 모두 전매 제한 규제 대상이 된다.

국토부는 이 같은 내용을 담은 주택법 시행령 개정안을 지난 5월 입법예고 했으며, 이르면 9월부터 적용될 것으로 보인다.

정부의 분양권 전매 금지 강화로 앞으로 단기 전매 차익을 노리는 투기는 앞으로 쉽지 않게 된다. 주택의 전매행위 제한기간을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자는 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금이 부과된다.

국토부가 2017~2019년 수도권·광역시 민간 택지에서 청약 경쟁률이 20대 1을 넘은 민간 분양 단지를 분석한 결과, 당첨자 4명 중 1명은 전매 제한 기간 종료 후 6개월 내에 분양권을 매도한 것으로 나타났다. 청약 당첨자의 25%가 아파트 입주보다 분양권 매매를 택해 단기 차익을 올리는 투기를 택했다.

수도권 주택 시장에 이 같은 규제책이 연 이어 시행되면서 실수요자들이 보다 싼 분양가에, 종전보다 더 많은 주택을 공급 받을 수 있게 될 것이라는 기대감도 있지만, 부작용에 대한 우려도 커지고 있다.

건설사들이 청약 성적을 고려해 밀어내기식 분양에 나서면서, 올해 하반기 이후 공급 절벽이 나타날 수도 있다는 점이다.

앞으로 전매 금지 시행 직전에도 공급이 크게 늘어날 것이라는 점을 감안하면, 이후 공급 물량이 급감할 수 있다는 것이 시장의 우려다. 이에 희소성 높은 신축 아파트나 전매금지 시행 전 분양한 단지의 분양·입주권 등으로 수요가 몰리면서 주택시장에 부정적인 영향을 미칠 가능성도 제기된다.

국토부는 실수요자를 위한 주택 공급은 부족하지 않다는 입장이다.

국토부에 따르면 주거복지로드맵, 수도권 30만호 등에 반영된 수도권 공공택지에서 2020년 이후 총 77만호를 공급한다. 연도별로는 ▲2020년 10만1000호 ▲2021년 11만6000호 ▲2022년 11만호 ▲2023년 11만7000호 ▲2024년 10만5000호 ▲2025년 22만1000호 등이다.

건설업계에서도 공급 절벽이 과도하지는 않을 것으로 보고 있다. 한 건설 업체 관계자는 "상한제와 전매제한 금지 시행 직전 건설사들의 분양 물량이 크게 늘어나 하반기 이후 민간 공급 물량이 줄어들 가능성이 높다"면서도 "상한제 시행에도 공공택지에서 나오는 분양 물량이 있기 때문에 제한적일 것"이라고 말했다.

다만 수도권 주택 수요가 급격하게 늘고 있는 상황에서 수급 불안은 항상 잠재돼 있다는 분석도 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "정부가 수도권 3기 신도시, 용산 정비창 부지 등 공급을 늘리겠다고 하지만 여전히 멀고, 체감은 낮아 수요자들의 불안감이 크다"면서 "청약 시장에 대한 규제로 신축이나 분양권 등으로 수요가 몰리면서 기존 아파트값이 다시 뛰는 등 악순환이 나타날 우려도 크다"고 밝혔다.


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