유지·보수는 관리인에 맡겨
월세는 꼬박꼬박..사실상 불로소득
2006년 용산 개발·게스트하우스 붐
공공부문 개입이 유일한 선택지
【서울=뉴시스】특별취재팀 = 서울역 맞은편 용산구 '동자동 쪽방촌'에서 쪽방 계약을 위해 만난 정연성(가명·79)씨는 집주인이 아닌 관리인이다. 월세를 받아 영수증을 써준 사람도, 쪽방을 만들고 유지·보수하는 사람도 정씨지만 3층짜리 건물은 그의 것이 아니다. '진짜 집주인'은 따로 있다.
쪽방촌에서 실소유자 찾기는 숨바꼭질하기다. 보증금 없이 평균 20만원 안팎인 쪽방 월세 계약은 부동산을 거치지 않고 이뤄지는 경우가 많다. 임대차 금액의 0.3~0.8%인 현행 법정 부동산 중개수수료(서울 기준)도 쪽방 주민에겐 사치다. 수수료 없이 쪽방촌 곳곳에 붙은 광고를 보면 된다.
광고를 보고 전화를 걸어 만난 5명은 모두 정씨와 같은 관리인이었다. 그들도 다른 쪽방 세입자들처럼 건물주에게 전·월세를 냈다. 건물을 관리하는 대신 월세 일부를 감면받는 방식으로 살고 있었다.
'진짜 집주인'은 법적 소유권자를 밝힌 서류로상에서만 만날 수 있었다.
◇'진짜 집주인' 10명 중 7명은 동자동에 안 살아
뉴시스가 서울역 쪽방상담소가 관리하는 65개 쪽방 건물 토지 소유주를 확인해 보니 전체 114명(국유지 1곳 제외) 중 68.4%인 78명의 주소가 토지 주소와 달랐다. 실제 주소가 도곡동 타워팰리스인 건물주가 있는가 하면 고등학생 땅 주인도 있었다.
동자동 쪽방촌은 서울 대표 쪽방밀집지역으로 동자동 9번지 일대를 중심으로 갈월동과 후암동 등에 일부 산재해 있다. 동자·갈월·후암동에 사는 이는 36명이었다. 이 중 사는 곳과 실제 주소가 같아 쪽방에 현재 사는 것으로 추정되는 사람은 23명에 그쳤다.
쪽방 '진짜 집주인' 10명 중 7명은 땅과 건물만 소유한 채 매월 약 378만1552원(2016년 방 1개당 평균 월세 21만3647원×건물 1채당 평균 방 개수 17.7개)의 임대수익을 올리고 있었다. 건물 유지·관리의 책임은 고스란히 관리인에게 맡기고 꼬박꼬박 방세를 받아가는 셈이다. 쪽방상담소 관계자는 이를 두고 "전형적인 불로소득"이라고 말했다.
앞서 2010년 이명박 정부 당시 이재훈 당시 지식경제부 장관 후보자가 인사청문회 과정에서 이른바 '쪽방촌 투기' 의혹에 휩싸였다. 이 후보자의 부인이 2006년 서울 종로구 창신동 뉴타운개발 예정지 쪽방촌 75㎡짜리 건물 중 25㎡를 2억4000여만원에 매입한 것을 두고 말이 많았다. '노후 대비용'이라고 변명하던 이 후보자는 비판여론에 결국 자진 사퇴했다.
진짜 집주인 중 제2의 이재훈 장관이 있을까. 개인정보 보호 탓에 진짜 집주인의 신분 등은 정확히 확인할 수 없었다. 하지만 '쪽방촌 투기'를 의심케 할만한 사례가 빈번히 발견됐다.
동자동 쪽방촌 외지인 중엔 나이가 30대 이하인 사람이 7명이다. 강남구 도곡동 타워팰리스에 사는 30대 남성 A씨는 10년 전인 2008년 20대 초반 나이에 15평 땅과 건물을 샀다. 한 쪽방촌 땅은 주소가 같은 가족 3명이 소유하고 있는데 고등학생인 B군은 2016년 땅주인으로 이름을 올렸다.
지역별로는 서울이 49명으로 가장 많았고 경기도 15명, 광주시 4명, 인천시 3명, 충청남도 2명 순이었다. 외지인 가운데 땅을 3곳 소유한 사람이 1명, 2곳 가진 사람이 18명이다.
부동산 관계자들에 따르면 이곳에 외지인들이 본격적으로 발을 들이기 시작한 때는 2006년 전후다. 전체 사업비만 31조원에 달해 '단군 이래 최대 규모'라는 수식어가 붙었던 용산 국제업무지구 개발사업이 첫걸음을 뗀 시점이다.
외지인 78명이 소유한 토지 98곳의 소유권 이전 시점을 보면 71.4%(70곳)가 2006년 이후다. 동자·갈월·후암동 주민 36명의 토지 39곳 가운데 같은 기간 소유권을 옮긴 곳이 53.8%(21곳)인 데 비해 높은 수치다.
동자동 인근 한 부동산 관계자는 "동자동 일대 부동산 매매는 2006년부터 2010년까지 잘 됐다"며 "당시 쪽방촌 전체가 국제업무지구 개발지역이었던 데다 주변에 고층 건물이 들어서기 시작하면서 매매가 활성화됐다"고 말했다.
2013년 국제업무지구 개발이 좌초한 뒤 최근 들어선 국내외 관광객을 상대로 한 게스트하우스 수요가 늘었다.
동자동사랑방에 따르면 요즘들어 게스트하우스로 용도가 변경된 쪽방 건물만 7개다. 외국인 관광객이 많이 찾는 명동이나 남대문시장과 가까운 데다 서울역을 중심으로 대중교통을 이용해 홍대, 강남 등으로 편리하게 이동할 수 있다는 장점이 있어서다.
또 다른 부동산 관계자는 "바로 옆에 명동과 남대문시장이 있고 서울역에서 경의중앙선 타면 홍대, 버스 타면 강남으로 갈 수 있다"며 "예전에는 중국인이나 동남아시아 관광객들이 많이 보였는데 요즘엔 서울을 찾은 한국 사람들도 이곳에 짐을 푼다"고 했다.
◇개발 분위기 때마다 '퇴거 위기' 맞는 쪽방 세입자들
집주인이 살지 않는 쪽방 건물은 저렴한 일세·월세를 유지하기 위해 낙후한 시설을 그대로 둔 경우가 대부분이다. 개발 수요와 맞물릴 땐 세입자들을 강제로 내몰기도 한다.
지난달 '2017 홈리스 추모제 공동기획단'과 정의당 윤소하 의원이 주최한 '주거복지로드맵에 담겨야 할 쪽방대책' 토론회에서 쪽방촌 주민자치조직 '동자동사랑방' 소속 차재설씨는 "겉으로 안전을 이유로 내세웠지만 거짓이었다"며 "게스트하우스로 바꿔 더 많은 이득을 챙기려는 속셈으로 쪽방 세입자들을 내쫓으려는 것이었다"고 비판했다.
쪽방 세입자들의 주거권 보장을 위해선 공공부문 개입이 유일한 선택지라는 게 전문가들의 생각이다.
오창익 인권연대 사무국장은 "현행법상 1가구 2주택이든 3주택이든, 투자 목적이든 투기 목적이든 막을 방법은 없다"며 "쪽방촌 세입자들의 주거권 보장은 이들 집주인의 선의에 기댈 수밖에 없다"고 지적했다.
그러면서 "헌법 제23조 2항에서 재산권 행사의 공공복리 적합성을 규정한 만큼 공공부문인 공공부문에서 안전장치가 필요하다"며 "저렴한 공공임대주택을 필요한 곳에 많이 제공하는 등 국가가 제 역할을 해야 한다"고 말했다.
limj@newsis.com