【서울=뉴시스】김민기 기자 = 정부가 8·2 부동산 시장 안정화 대책에 이어 10·24 가계부채 종합대책까지 발표함에 따라 부동산 시장이 당분간 숨고르기에 들어갈 전망이다.

 전문가들은 정부의 이번 대책으로 시장 과열이 진정되고 실수요자 위주로 시장이 재편될 것으로 전망했다.

 특히 서울을 포함한 수도권의 경우는 일부 조정이 있을 순 있지만 집값이 급격히 하락하거나 심각한 장기 침체까지 이어지진 않을 것으로 내다봤다. 다만 지방은 이미 지난해부터 가격 하락이 이뤄지고 있어 이번 대책으로 하락폭이 늘어날 가능성이 제기됐다. 

 정부는 24일 내년부터 신(新) 총부채상환비율(DTI·Debt To Income)과 총체적 상환능력심사(DSR·Debt Service Ratio)가 도입되는 '가계 부채 종합대책'을 발표했다.

 전문가들은 이번 대책을 새 정부의 가계부채 종합 대책이자 로드맵으로 평가했다. 특히 우리나라 경제의 현안인 가계부채 연착륙을 위해 부동산시장에 유입되는 과도한 자금을 조절하면서도 신혼부부 등 실수요자들을 보호하겠다는 뜻도 담겨 있는 것으로 분석했다.

 이에 '돈 없어도 빚내서 집 사라'던 이전 정부와는 달리 문재인 정부부터는 자기자본 비중이 높지 않거나 투기 목적으로 과도하게 대출을 받아서 집을 사기는 사실상 힘들어졌다.
 
 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "정부가 이번 대책을 통해 부동산 안정 신호를 시장에 보내고 있는 만큼 시장은 일단 숨고르기 양상 진행될 것"이라면서 "정책에 민감한 강남 재건축 등 투자상품 성격이 강한 부동산은 매수세 둔화가 불가피하다"고 전했다.

 무엇보다 이번 정책으로 인해 부동산 시장의 심리적 위축이 불가피할 것으로 예상했다. 실질적으로 집을 구입하는데 결정적인 역할을 하는 자금줄을 정부가 옥죔에 따라 시장에 직격탄이 있을 것이라는 분석이다.

특히 올해 말 금리 인상 가능성이 대두되고 있고, 내년부터 초과이익환수제 유예 종료, 입주 물량 폭탄, 양도세 중과 등 악재가 도사리고 있어 집값도 일부 조정이 있을 것으로 예상된다.
 
 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "내년에 신 DTI가 적용되면 부동산 시장의 경우 급하게 조정 받을 것"이라면서 "지방의 경우는 집값 하락세가 이어지면서 충격이 클 것"이라고 전했다.

 양지영 리얼투데이 실장도 "신 DTI와 DSR 도입으로 가계부채를 줄이는데 효과는 줄 수 있으나, 다른 리스크들과 맞물려 거래절벽은 물론 부동산 시장 침체까지 낳을 우려가 있다면서 "특히 입주물량 증가와 세금 등을 피하기 위한 다주택자 매물까지 합세하면 부동산 시장 침체까지 올 수 있다"고 전했다.

 다만 복수 대출자, 다주택자, 과수요자들이 시장에서 이탈하면서 시장의 전반적인 동력은 상실해 시장 자체가 조정은 받겠지만 과도한 침체나 집값 급락은 없을 것으로 전망된다. 오히려 과열된 시장은 진정되고 실수요자 위주로 재편될 것으로 보인다.

 함영진 부동산 114 센터장은 "금리인상도 예고되고 있고 다주택자 중과, 소득세 재편 등을 속속 입법하면 지금의 거래 관망세, 거래량 감소는 이어질 수밖에 없다"면서도 "반면 실수요자들의 경우 큰 타격은 없을 것으로 보여 가격 집값 급락이나 투매 등의 현상은 없을 것"이라고 내다봤다.

 이남수 신한금융투자 팀장도 "8·2대책 이후 실거래가도 떨어지고 있고 가계부채 대책까지 적용되면 거래량이 줄면서 가격은 조정 받을 것"이라면서도 "하지만 여전히 신규 수요가 있기 때문에 집값이 급락 할 것 같지는 않다"고 덧붙였다.
이와 더불어 실수요자나 신규 분양의 경우는 수요자가 자금 계획을 꼼꼼히 세워 청약을 진행하지 않으면 향후 대출이 안 나와 어려워지는 경우가 있어 주의가 요구된다.

 또 건설사들 역시 내년에 중도금 규제가 강화돼 올해 물량을 쏟아낼 가능성이 있어 일부 유망 지역의 경우 풍선 효과가 나올 가능성도 있다.
 
 권대중 명지대 대한부동산학회장은 "실수요자의 경우는 전세금이 집값의 70~80% 정도 있으면 매입하는 편이 좋고 그렇지 않으면 대기 수요로 가는 게 좋다"면서 "반면 내년에 신 DTI 적용할 때 자금 여력 있는 실수요자는 다주택자들이 물건을 내놓을 수 있어 그때 매입 하는 편도 좋다"고 밝혔다.

  이어 "신규 분양의 경우 중도금 대출이 입주 시에 주택 담보 대출로 전환되는데 이때 신 DTI적용됨에 따라 30%만 대출이 되고 나머지 30%는 현금을 준비해야되는 사례가 있을 수 있다"면서 "대출 금리도 오를 가능성이 있어 과도한 대출보다는 계획에 맞는 구매가 중요하다"고 덧붙였다.

 함영진 센터장은 "내년에 집단 대출이 강화되기 전에 연내에 분양을 받으려는 쏠림 현상 일부 있을 것"이라면서 "건설사들도 올해 18만호 정도 분양 물량이 남았는데 다는 못하겠지만 내년 강화되기 전에 밀어내기 공급을 할 수도 있다"고 말했다.

 이번 대책으로 대출이 어려워지면서 오히려 전세 시장은 안정될 것으로 예측된다. 실제 8·2 대책 이후 신규 아파트 입주 시 대출이 안나와 잔금을 치르지 못해 전세로 돌린 수요가 늘면서 전셋값이 안정화 되고 있다.

 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "그동안 다주택자들이 분양시장에 투자한 사람이 많은 상황에서 잔금을 자기 자본으로 내는 사람이 적어 전세 세입자를 찾는 사람이 많아졋다"면서 "이로 인해 전세시장도 안정화하고 매매시장도 상승세에 제동이 걸리면서 안정화 되고 있다"고 평가했다.

 권일 부동산 인포 팀장도 "다주택자들이 대출을 끌어들이는데 힘들어지면서 전세 세입자를 들이는 갭투자가 증가할 가능성도 있다"면서 "다만 팔 때 양도세 중과 부분이 있어 활성화 되긴 힘들겠지만 수익을 다각화 할 수 있는 새로운 투자 포트폴리오를 짜는 모습도 나올 수 있을 것"이라고 전했다.

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