금리 치솟자 꼬마빌딩 거래 반토막…"월세 받아봐야 역마진"[꼬마빌딩도 위기]①

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 최근 수년간 열풍을 일으켰던 꼬마빌딩도 금리인상 충격을 벗어나지 못하고 있다. 대출 금리가 오르자 1년 사이 거래량이 반토막이 났고, 주택 시장 침체 속에 나 홀로 버티던 가격도 하락세로 돌아선 것으로 나타났다.

14일 토지·건물 정보 서비스업체 밸류맵에 따르면 지난해 서울의 상업·업무용 빌딩 거래는 2202건으로 나타났다. 전년 3926건에 비해 반토막 수준으로 줄어든 것이다. 이는 관련 집계를 시작한 지난 2015년 이후 가장 적은 거래량이다. 
 
서울 핵심 지역인 강남3구(서초·강남·송파구) 꼬마빌딩 거래도 지난해 476건을 기록해 전년 동기 833건에 비해 42.9% 감소한 것으로 나타났다.

특히 강남3구 지역에선 200억원 이상 중대형 빌딩 매매 건수가 198건에서 101건으로 49.0% 감소하며 중소형 빌딩에 비해 뚜렷한 감소세를 보였다.

이처럼 꼬마빌딩 시장 분위기가 급변한 것은 금리인상 영향이 크다고 업계 전문가들은 설명한다. 한국은행이 기준금리를 일곱 차례 연속 올리면서 상업용 시장에 직접적인 충격을 줬다. 꼬마빌딩은 매입할 때 대출 비율이 높은 경우가 많은데 금리가 오르면 부담이 커질 수밖에 없다.

대출 이자가 올랐으나 임대 수익은 이전과 동일하기 때문에 투자수익률(임대수익+시세차익)은 갈수록 낮아지고 있다. 이런 배경으로 최근 매수세가 뚝 끊겼다고 중개업자들은 설명한다.

서울 서초구의 한 중개업소 관계자는 "서울의 경우 보통 임대수익률이 3%대였는데 최근엔 1%대로 떨어져 힘든 사례가 많다"며 "자산가들이 가진 빌딩은 장기 공실이 발생해도 버티는 경우가 많아 매물화되지 않는 경우가 많긴 한데 최근 대출이자가 오르면서 월세를 받아도 역마진이 나는 사례도 일부 있다"고  말했다.
 
거래량이 줄면서 꼬마빌딩 매매 가격도 최근 하락세로 돌아섰다. 밸류맵에 따르면 서울 꼬마빌딩의 3.3㎡(평)당 평균 실거래가격(대지면적 기준)은 지난 2018년 5430만원, 2019년 5948만원, 2020년 6529만원, 2021년 7852만원 등으로 꾸준히 상승하는 모습을 보였다. 하지만 작년 9월을 고점으로 꺾이면서 1억원을 넘던 가격이 최근에는 8000만원 초반대로 떨어졌다.
 
이창동 밸류맵 리서치센터 리더는 "금리 상승으로 이자 부담이 커지자 꼬마빌딩 거래가 확실히 많이 줄어들었다"며 "과거엔 당장 월세로 이자를 못 내더라도 매각차익을 기대하고 과감하게 매입하는 케이스가 많았는데 매각차익에 대한 기대가 어려워지자 시장이 위축되는 모양새"라고 설명했다.

한국은행 금융통화위원회가 이날 기준금리를 또다시 0.25%포인트 인상한 데다 추가 금리인상 가능성도 남아 있어 꼬마빌딩 시장의 가격 조정이 본격화될 것이라는 예상도 나온다. 

부동산업계의 한 관계자는 "이자율이 너무 높아 꼬마빌딩 시장이 당분간 쉽지 않을 것"이라며 "과거 데이터를 보면 3~4년간 바닥 다지기 구간이 있었던 만큼 이번에도 오랜 기간 가격 조정 양상이 나타날 것"이라고 말했다.


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